Es muy frecuente en la práctica que al término del contrato de arrendamiento o de la prórroga legal, el arrendatario rechace dar por finalizado el contrato de arrendamiento. |
A estos efectos la Ley de Arrendamientos Urbanos exige la notificación fehaciente al arrendatario con al menos cuatro meses de antelación (Artículo 10 LAU). |
Aunque no existe una única forma de practicar la notificación, las formas más seguras son la remisión de burofax que permite certificar tanto el texto remitido por el arrendador como la recepción del arrendatario a través del acuse de recibo, o bien, la remisión de carta certificada por conducto notarial. |
Pero ¿Qué ocurre cuando el destinatario de la notificación se niega a recibirla? |
Existe abundante jurisprudencia relativa a los efectos de las comunicaciones remitidas por conducto notarial o por burofax a uno de los contratantes cuando el mismo se niega a recibirlas. |
En estos casos se ha corroborado la eficacia de los burofax en función del principio o criterio de AUTORESPONSABILIDAD (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1.976 y 29 de septiembre de 1.981), en virtud de las que «debe considerarse recibida la comunicación, aún en el supuesto de falta de recepción material del documento; si es emitida oportunamente la declaración por el requirente sin que llegue a conocimiento del destinatario por causas imputables a éste…” |
“No se discute que la demandante remitió al domicilio de la demandada, que es el que se corresponde con la vivienda arrendada, un burofax el día 25 de abril de 2.018 a la arrendataria, en el que manifestaba su voluntad de dar por finalizado el contrato el día 1 de junio siguiente y que intentado por el servicio de correos, el mismo no fue entregado a persona alguna, si bien se dejó aviso para recogerlo, sin que el mismo llegare a ser reclamado por la arrendataria. |
En consecuencia, la demandante sí ha cumplido en la forma que le es exigible la obligación que le impone el artículo 10 de la LAU , en cuanto efectuó en tiempo y forma el trámite necesario para que la demandada pudiera ser notificada fehacientemente de dicha voluntad de dar por finalizado el contrato, habiendo utilizado un medio perfectamente idóneo para permitir su recepción por el destinatario y si ésta no llegó a producirse hasta la fecha que indica la arrendataria lo fue por decisión unilateral suya. |
En consecuencia y contrariamente a lo que sostiene la apelante, no se le puede imponer a la parte actora la obligación de justificar la concreta recepción de su comunicación por la arrendatarias, siendo suficiente con la constancia de la actuación idónea desarrollada en orden a que su voluntad llegare efectivamente a conocimiento de su destinatario, lo que en este caso quedó suficientemente satisfecho mediante el sistema utilizado al efecto. (…) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de junio de 2.019 |
“Es cierto que el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes» Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 20 de noviembre de 2.019. |
En definitiva, lo importante para que se produzca el efecto extintivo es remitir el requerimiento en plazo y con un medio idóneo que permita acreditar su fehaciencia (burofax o carta por conducto notarial), sin perjuicio de que el arrendatario se niegue a recibir dichas comunicaciones. Si quieres saber más sobre arrendamientos |
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