Propiedad Horizontal

¿Qué es la Propiedad Horizontal?

La propiedad horizontal es un tipo de copropiedad que se constituye entre propietarios de un inmueble que se encuentra dividido en pisos. Se recoge en el Artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio).

   En la propiedad horizontal se recogen dos tipos de derechos:

• Un derecho de propiedad singular y exclusivo sobre los elementos privativos propios (pisos o locales, plazas de garaje, trasteros, etc…)

• Un derecho de propiedad conjunto e inseparable sobre los elementos comunes del inmueble (tejado, cimientos, jardines, etc…), los cuales pueden ser esenciales, que son los indispensables para el uso y disfrute de los propietarios de los pisos o locales y no esenciales, que pueden destinarse a un uso singular y exclusivo por parte de uno o varios de los copropietarios (P.ej. una terraza). El hecho de que el uso se atribuya a uno de los copropietarios no les hace perder su carácter de elemento comunitario.

   A su vez, la constitución de propiedad horizontal se hace a través de una escritura pública de división horizontal del inmueble otorgada por el único propietario del inmueble o por los distintos comuneros dueños de la totalidad del pleno dominio del inmueble. Dicha escritura pública deberá ser otorgada ante Notario conforme a la Ley de Propiedad Horizontal e inscribirse ante el Registro de la Propiedad.

   En la Escritura de constitución del régimen de propiedad Horizontal se podrán otorgar los Estatutos de la Comunidad, en virtud de los que se establecen los derechos y obligaciones de todos los propietarios (de pisos, locales, plazas de garaje o trasteros) y que podrán ser inscritos ante el Registro de la Propiedad. La Ley de Propiedad Horizontal no establece la obligatoriedad de los estatutos, pero su aprobación requiere de unanimidad.

   Los derechos y obligaciones determinados en los estatutos, se refieren al uso del edificio, instalaciones y servicios, así como lo relativo a su administración y gestión, normas relativas a gastos, sobre conservación y reparaciones y prohibición de actividades

     Los estatutos no deben equipararse al título constitutivo, documento en el que se describe al edificio en su totalidad con los diferentes elementos privativos que lo componen y la cuota de participación asignada a cada elemento privativo.

     En dicho título se asignará la cuota de participación de cada piso, local o espacio privativo respecto a los elementos comunes, sirviendo la cuota para determinar la contribución de cada piso, local o departamento privativo a los gastos comunes, salvo que especialmente se haya establecido otra forma de contribuir.

    También existe el documento denominado reglamento o normas de régimen de interior, que no debe confundirse con los estatutos, ya que en dichas normas se regulan detalles de convivencia atinentes a la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. A título de ejemplo, en las normas de régimen interior se puede regular el uso del ascensor, de la piscina, aparcamiento, recogida de basura, uso de zonas ajardinadas y zonas comunes, animales domésticos, etc..

   Respecto a la aprobación de las normas de régimen interior, al igual que su modificación, requieren de aprobación en Junta en primera convocatoria, del voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación; y en segunda, el voto favorable de la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

     Una vez constituido el régimen de propiedad horizontal, la comunidad deberá contar con un libro de actas que refleje los acuerdos e incidencias de las Juntas de Propietarios del edificio, y que debe ser legalizado ante el Registro de la Propiedad del lugar donde se halle el inmueble.

     En la primera Junta de propietarios, que deberá ser convocada cada año, deberá nombrarse a un presidente de la Comunidad de entre los copropietarios, quien ostentará la representación legal de la Comunidad de Propietarios, tanto en juicio como fuera de él, siendo sus funciones -entre otras- convocar juntas, desempeñar las funciones de secretario y administrador, exigir las deudas debidas por los copropietarios o representar a la Comunidad en la contratación de servicios (mantenimiento de ascensores, limpieza, etc…)

    Junto a la figura del presidente, la Ley regula la figura del Administrador que es la persona que debe velar por el buen régimen de la casa, instalaciones y servicios, preparar con debida antelación y someter a la junta el plan de gastos, lo que conlleva elaborar un presupuesto de gastos, atender a la adecuada conservación del inmueble, ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y actuar como secretario de la junta, así como custodiar la documentación de la comunidad.

   Por último, junto a la constitución del régimen de propiedad horizontal, la Ley regula los modos de extinción del régimen, que puede darse por destrucción del edificio o expropiación forzosa, y también por conversión en propiedad ordinaria por acuerdo de todos los propietarios.

   Villapun&Mata Abogados llevamos 35 años asesorando a Comunidades y propietarios en sus problemas e incidencias derivadas de la Propiedad Horizontal.