Son frecuentes en la práctica aquellos casos en los que el propietario o usufructuario de un inmueble cede el mismo sin título o contrato alguno para que lo use otra persona, o incluso que dicho disfrute derive situaciones muy distintas, tales como:
- El fallecimiento del propietario cuando el inmueble es poseído por uno de los herederos u otros.
- Cesión de inmuebles a familiares sin contrato alguno.
- Pérdida del derecho de propiedad, continuando el anterior propietario en la ocupación del inmueble.
- Uso de un inmueble sin consentimiento del propietario.
Para que exista una situación de precario el poseedor del inmueble debe disfrutar del mismo sin título alguno y sin pagar renta.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 28 de febrero de 2.017 (Recurso nº 264/2015) define el concepto de precario:
“Esta sala ha definido el precario como «una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho»
En estos casos, si el ocupante se niega a devolver la posesión, el propietario que desee recuperar la posesión del inmueble debe instar una acción de desahucio por precario, mediante un procedimiento relativamente ágil, que se tramitará por los cauces del Juicio Verbal y en el que es competente el Tribunal del lugar en el que se ubica la finca.
Es muy recomendable dirigir de forma previa contra el ocupante un requerimiento fehaciente para que se marche.
Si la posesión se ha producido contra la voluntad del propietario o sin su conocimiento (ocupación ilegal de inmuebles), la Ley 5/2018, de 11 de junio de modificación de la LEC en relación con la ocupación ilegal de viviendas, permite demandar a los ocupantes cuya identidad se desconozca.
Por último, tas la sentencia condenatoria, y al recuperar la posesión del inmueble, la Comisión Judicial levantará acta del estado del inmueble por si en el mismo hay desperfectos, a fin de que puedan ser reclamados a posteriori.
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